2012.2.21 第16回 百条委員会

　2月21日　9:30より、第16回「善行地区における地域コミュニティ活動事業用地取得に関する調査特別委員会」いわゆる百条委員会が開催されました。今回は、土地開発公社が、どのような条件を付した結果、1億円を超える鑑定評価額になったのか？鑑定評価依頼の経緯を中心に証人尋問を行いました。また、今回、鑑定結果を出した、日本不動産研究所の所長が参考人として、土地鑑定の内容を説明しました。質疑など（抜粋）については次の通りです。

１．横井参考人（一般財団法人日本不動産研究所　横浜支所長）

（１）土地評価鑑定書

　　この評価書は、「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づいて作成されたもので、諸条件は次の通り。

①種別は農地。

②前の所有者が無道路地として取得したときに、認められていた囲繞地通行権（この土地が他の所有者の土地に囲まれているため、公道からこの土地までの通行の権利を有する）により、この土地を農地として利用するために、北東側の通路を無償で通行可能なものとして鑑定。

③価格時点は、平成20年12月1日とし、価格・賃料の種別は「正常価格」。

　以上の条件を基に算出、取引事例比較法を適用して求めた価格、15,400円／㎡～16,200円／㎡から標準価格を16,000円／㎡に設定。竹林部分を含む不整形地の修正－3%を掛け、単価を15,500円／㎡とした。土地の面積1,777.57㎡を掛けた結果、鑑定評価額は27,600,000円と決定した。

（２）調査報告書

　調査報告書は、不動産鑑定基準に則らないで鑑定評価をするもので、国土交通省から出されたガイドラインに基づき行われたものです。諸条件は次の通り。

①種別は宅地見込地。

②この土地の北側及び東側の隣接地は、生産緑地に指定されているが、この生産緑地が解除できるものとしての調査。

③この土地は、周知の埋蔵文化財包蔵地を含むが、この要因を考慮しないでの調査。

④価格時点は、平成20年12月1日とし、「開発法のみを適用した価格調査」。

　以上の条件で、この土地を区画割して分譲することを想定し、開発法による価格について、算出した。

　無道路地なことから、開発するには、既存道路への接続が必要。隣接地の一部を買い受けて開発道路（幅員6m）を敷設することを想定するが、1,000㎡以上の開発になる場合、「藤沢市道路審査基準」により、開発区域に接する前面道路を全て6mに拡幅する必要があり、問題が生じる。そのため、開発面積を1,000㎡未満の小規模な開発行為とすれば、要件が緩和され6mへの拡幅は不要となる。よって、開発は3期に分けることと想定した。

　戸建て住宅の売買事例による分譲価格・宅地造成工事費・公道に接続する開発道路部分の用地取得費・販売費及び一般管理費などを算定し、土地価格を求めると、58,800,000円となる。

★ただし、生産緑地の解除には、30年間という期間や相続発生という条件があるため、あらかじめ用地買収の選択ができない。実効性のない条件設定はしてはいけない。鑑定評価基準に基づかないので、調査報告となる。

高橋委員長

　囲繞地通行権とは？→民法210条～213条で規定されており、無道路地の所有者が、そこを囲っている他の土地を通行する権利。通り方と場所は、必要且つ損害を最小にしなければならない。この土地で言えば、現況の通路に当たる。

　評価書と調査報告書をなぜ作成したのか？→不動産鑑定評価に関する法律によって、仕事をしている。第3条で、鑑定評価業務は鑑定評価基準に100%則ったものを評価書という。調査報告書は、隣接周辺業務に当たる。鑑定評価基準では、実現性、合法性のあるものでなければならない。調査報告書は、生産緑地の解除を前提としたが、実現性に乏しい。従って、鑑定評価基準に則っていないので、調査報告書となる。

 鑑定の依頼者が条件を付けることあるか？→依頼者の目的に応じて、条件を付ける場合と、鑑定士側から目的に沿って条件を提案する場合もある。平成21年に国交省からガイドラインが出され、鑑定書を出す前に条件の確認のために、確認書を取り交わすこととなっている。

　今回、1億850万円で購入したが、63,000円／㎡の鑑定を基に買った。何か条件を付けないと、このような額にはならないと思うが、どのような条件が想定できるか？→私も色々な方向から検討した。土地の傾斜に対応するための道路・擁壁などを考えると採算割れをする。北東側の生産緑地を解除してやる方法が一番良いと思った。何とも答えられない。

宮戸委員

　囲繞地通行権が認められない場合の鑑定は？→従来、農地として認められていた。それが認められないとなると訴訟を起こして、何らかの権利を求めることとなる。その間は価値のない土地ということになる。

柳田委員

　不動産鑑定基準に定められている行政との手続きとは？→都市計画法、用途地域、水道、下水道など、各部署に確認。周知の埋蔵文化財についても同様に。何度もヒアリングしたのは、開発業務課で、藤沢市は、法律以上に厳しくしているので、それに準拠した形で開発できるのか、何度か協議した。

原田委員

　付加条件について、平成21年のガイドライン前はどうだったのか？→実務的には、依頼書を見直して対応してきた。契約書と依頼書があるが、依頼書は評価条件を直し、契約書なら仕様書を直すというように。

　調査報告書には、正常価格という表記がないが？→実現性のない評価によるものなので、それに対するマーケットはないから、表記していない。

２．「対質による証人尋問」

（１）奈良氏（当時の財政課課長補佐）×中島氏（当時の土地開発公社用地補償課長）

高橋委員長

　奈良氏へ。平成20年7月に善行市民センターからの依頼で、この土地に関わることとなり、公社の中島氏へ概算を依頼したことになっているが経過は？→センターから依頼があり、当初予算になかったので、臨時対応分の予算に収まるかどうかが必要だったので、だいたいどのくらいになるか公社へ相談した。条件については、明細地図と公図で示しただけで、条件は付けていない。

　奈良氏へ。場所の特定はしたか？→正確に言うと特定までしていないが、だいたい、この辺りと示した。土地所有者名を伝えた。センターからは、農業体験や市民農園とか言われていたと、言ったような気がする。

　中島氏へ。7/9に依頼を受けて、法務局へ行き書類を集めたと言っていたが、場所が特定されていないのに、どうやって進めたのか？→奈良氏が明細地図を持ってきて〇で囲ってあった。所有者の名前を聞いてなかったので、法務局で所有者を調べて、その後、確認したと思う。

　奈良氏へ。頭の中に想定していた額はあるか？→住宅地の近隣であったが、接道条件を満たしていなかった。普通の宅地であれば、私でも分かるが、そういう土地なので、価格が下がると思い依頼した。

　奈良氏へ。金額も含めて何らかの条件をつけたと思うが、新井氏から条件指示はなかったのか？→なかった。

　中島氏へ。奈良氏は条件設定なかったと言っているが、奈良氏以外から条件付けられたか？→ない。

　中島氏へ。出された63,000円／㎡をどうとらえたか？→その地域の価格は11万円／㎡程度だったので、そのくらいかなと思った。

　奈良氏へ。これまで4種類の鑑定結果出ているが、それらを見たうえでどう思うか？→今となっては、鑑定によって違うことは知っていたが、だいぶ違うとなという感じ。

　中島氏へ。これまで4種類の鑑定結果出ているが、それらを見たうえでどう思うか？→こんなに乖離した結果がでるとは、ビックリしている。

宮戸委員

　中島氏へ。平成20年7月23日に小林鑑定士から中島氏に確認書が送られている。この確認書では場所が特定されているが、特定は奈良氏がしたのか？→その通り。

　中島氏へ。藤沢市の開発基準からすれば、開発できない土地だが、その辺の確認はしていないのか？→していない。

　奈良氏へ。場所の特定はあなたがしたのか？→そうだと思う。

加藤なを子委員

　奈良氏へ。8月の委員会の時、センターが取得したいと思っていると言ったが？→取得を見据えて相談するのが普通だから。　

 　中島氏へ。無道路地が63,000円／㎡すると思ったのか？→近隣土地所有者の協力により、金額は変わる。

原田委員

　中島氏へ。実測図は誰から入手したか？→松本氏から。

　中島氏へ。青地が含まれているが、青地を含んで買うことはあったか？→ない。

　奈良氏へ。無道路地であると承知をしていた。金額が出たときに、どのように解決したと思ったか？→住宅が建たない土地の取得であったが、あくまで概算を知ることが目的だった。無道路地の鑑定は63,000円／㎡なのかと認識した。

佐賀委員

　中島氏へ。通常業務以外に大きな力が加わったと考えるが、そういうことはなかったのか？→通常業務の通り。

　奈良氏へ。通常業務以外に大きな力が加わったと考えるが、そういうことはなかったのか？→通常業務の通り。

（２）小林氏（公社の依頼を受け鑑定した鑑定士）×中島氏（当時の土地開発公社用地補償課長）

高橋委員長

　小林氏へ。鑑定評価4種類でたが、あなたの鑑定とだいぶ違うが？→家裁の鑑定書を見て反論文を書いている。議会の鑑定書は知らないが、1つは農地で、1つは調査報告書と聞いている。農地の鑑定を出したと言われたが、全く根拠のない鑑定だと思っている。市街化区域と市街化調整区域は明確に区別されている。宅地並み課税をかけといて、農地の鑑定はおかしい。

　中島氏へ。4つの評価出ている。何らかの条件設定をしなければ、あのような価格にはならないと考える。公社は条件は付けていないと言っているが？→まちがいない。

　小林氏へ。委員会としては、条件を付けていなければ、あの金額にならないと考えるが？→事業をやるということは、地域コミュニティ活動事業用地の取得であり、その目的を達するためには、ということを考えた。その場合には斉藤さんの土地が必要。事業を行うのは市であり、斉藤さんと調整済みだと当然思っていた。なぜ、斉藤さんと調整されなかったのか分からない。

　小林氏へ。事業の予定について、具体的に指示されたか？→地域コミュニティ活動用地として取得したいとの事だったので、勝手に考えたのかも知れないが、事業目的に沿った鑑定をした。

　小林氏へ。最初に現地を見てもらった時点では、事業用地という目的、言葉無かった。条件は何もなかったはずだが、最初の7月時点で金額を出されたが？→7/23時点では、公共目的で具体的目的はなかった。斉藤さんの協力がなければならないので、正式鑑定はなくなったと思っていた。

宮戸委員

　小林氏へ。市から計画を聞いていたのか？→計画は出されていなかった。

　小林氏へ。思いつきのまま鑑定したのか？→違う。取得する場合には、目的をはっきりしてくると思った。

　小林氏へ。地域コミュニティ活動事業用地として、鑑定をしたのか？→その通り。

　小林氏へ。生産緑地の解除を盛り込まなかったのはなぜか？→行政計画だと問題ないと思った。

　小林氏へ。開発できる土地かどうか調べたか？→後から気付いたが、一括した開発はできず、分割であった方が良いと思った。

　中島氏へ。地域コミュニティ活動事業用地と小林氏へ伝えたのか？→正式鑑定でも、地域コミュニティ活動事業用地と書く欄はない。口頭で伝えたかは覚えていない。

　小林氏へ。7/23時点、63,000円／㎡の確認書で造成前宅地と査定したとなっているが、この時点で、地域コミュニティ活動事業用地としていたのか？→違う。公共用地として。

　小林氏へ。公共用地とは、誰から聞いたのか？→中島氏から聞いた。市が取得するのには目的がある。公拡法によるものだと思った。

　小林氏へ。この時点で、造成前宅地と書いてある。この時点では囲繞地で、生産緑地もある。調査時点で造成前宅地とはならないと思うが？誰かから話しを聞いたのではないか？→一般的に市が取得する場合、事業目的があって買うのだろう。これが一般的であるため。

柳田委員

　小林氏へ。固定資産税の評価額、約9,000万円。これは市が決めた額。評価額より安く買うことは、おかしいということか？→固定資産評価額とかけ離れていると税そのものがおかしくなると思う。

　小林氏へ。基準地価の亀井野の土地は、建物は建てられる。この土地は建てられないが？→斉藤さんの協力について確認するべきだった。

　小林氏へ。進入路、生産緑地、他の蓋然性、そのことを調査するのが鑑定士の役割ではないか？→その通りだが、当初、金子の森から通して、国有地の部分、私有地の部分と地役権を設定してと思って評価した。

　小林氏へ。実際には計画は無かった。市民農園や農業体験的なことも考えられていた。生産緑地の解除もあり得ない。市民自治部に確認したのか？→確認していない。市民農園は借りるのが一般的で買ってやるものではない。

加藤（なを子）委員

　小林氏へ。なぜ1億円になるのか。市民が一番知りたがっている。1億になる一番の理由は？→農地の評価は論外。将来に向かって、どうなっていくかが重要。標準価格は、どの鑑定も分からないと思う。

原田委員

　中島氏へ。不動産鑑定基準に則っていない鑑定は不当では？→不当だとは思わない。

　中島氏へ。不動産鑑定基準を知っているのか？→よく知らない。

　小林氏へ。生産緑地の記載不足していた。想定上の条件を付さなかったのは不備であったわけなので、再鑑定する準備あるか？→修正するつもりはない。

佐賀委員

　鑑定の費用はいくらだったのか？→152,500円

　公共用地だから生産緑地を解除できると言っておきながら、宅地開発で鑑定している。矛盾しているのでは？→鑑定について、開発法の価格は最終的には使っていない。

３．「個人による証人尋問」

（１）石渡氏（当時の土地開発公社理事長）

高橋委員長

　基準価格決定会議は公平に行われたのか？→上限値を決める会議で、鑑定書を基に公社・市職員参加の下、公平に行われた。

　1億850万円だが、4種類の鑑定結果と大きく食い違っており、一番高いのが公社の取得価格である。この価格を決定するに当たっては、基準価格決定会議で議論無かったのか？→鑑定評価書の内容に基づき、地形状況を考慮し、無道路地も議論となった。

　正式には、11月に不動産鑑定士に依頼し、鑑定に基づき決定したとのことだが、既に7月の段階で鑑定士から63,000円／㎡の額が出ていた。そして、11月の時も63,000円／㎡で決まった。経過は？→7月時点で鑑定士が63,000円／㎡を出したことは知らない。

　他の鑑定と大きな開きがある。当委員会でも土地取得は不当としている。今後の進み方として、この土地を市が買い戻すことは難しいと考える。買い戻さないとなった場合の責任は？→公社としては、取得依頼書で予算額と買い戻し時期が明記されている。仮に買い戻さなくなった場合、今の私の立場では何とも言えない。

宮戸委員

　平成20年7月、小林鑑定士から、中島参事に確認書が届いた。先ほど、知らないとの事だったが責任は？→一般的な用地取得について、予算の把握など通常業務だが、責任はと言われれば、私にある。

　この土地の購入について違和感はなかったか？→その土地の要件が備わっているかが重要である。建築基準法第42条2項の接道に足りていないから気にはなった。

　不動産鑑定基準に基づかない、不備があったと小林鑑定士も証言している。これを正式な鑑定とするのか？→小林鑑定士がどう証言したか分からないが、不当な鑑定かどうか、有資格による鑑定書なので、不当な鑑定とは思わない。

　利用価値、計画もない土地の購入。責任をどう感じているのか？→単独の土地利用できないが、あくまで、市からの依頼文書での取得なので責任はない。

　公社は100%市の出資。計画もない、依頼書だけで購入している。どう市民に説明するのか？→具体的な施設計画は市民と相談して進めていくもの。基本計画を、将来どう進めていくか、市民、地域に説明する責任あると思う。

原田委員

　鑑定士は有資格者だからと言ったが、生産緑地のことは理解していたか？→開発法でやった場合、生産緑地の解除が必要と知っていた。

　鑑定評価書の付帯条件に生産緑地の解除が付されていないことは、問題ではないか？→3つの手法あるが、基準価格を採用したものであり、問題ない。

　南側の畦畔部分確定しないまま評価し購入していることに問題ないか？→たしか3mだったと思うが、公図上の幅員より広くとったので問題ないのでは。

　東側の赤道について、国からの移譲調査していない。国からの移譲後、国へ返還しているが？→将来払い下げになるのかどうか、事業計画の中での対応になるのでは。

加藤なを子委員

　価格決定会議について、素人だけではチェックが出来ないと小林鑑定士は言っていたが、公平、公正と思うか？→公社の職員も知識ある。しかし、無道路地の取得のように特殊な場合は、鑑定士を呼んでの会議であった方が良いかも。

柳田委員

　小林鑑定士の鑑定評価書を見たのはいつか？→価格決定会議の前。

　10区画の宅地分譲の開発の考えだが、この開発を当該土地で出来るか？→都市計画法、市の要項などで出来ると思う。

　市の場合、1,000㎡以上の開発の場合、道路幅員が5m以上必要であり、難しい。だから、この開発は無理ではないか？→500㎡、1,000㎡で開発条件が変わる。やり方によって出来ると思う。

　開発目的の生産緑地の解除は事実上無理。本当に内容把握しているのか？→私なりに理解していた。生産緑地の解除は、簡単な手続きではない。市の政策の総合的な判断となる。

　生産緑地の解除を前提で、この土地を買う人いるか？→一般ではなく、公共用地の一部として、地域への貢献度とか、まちづくりの位置づけなどあるので、何とも言えない。

（２）海老根市長

高橋委員長

　この土地を見に行った時期について、議会で取り上げられてからという証言もあるが、いつか？→農業委員会の斉藤会長と2009年10月に見に行った。以前から、周辺を歩いたり、知人が近くにいたりと。正確には覚えていない。

　平成20年9月18日の陳情を受けて購入に至っている。経済部から市民自治部に担当が変わったことをいつ知ったか？→議会での審議の中で知った。

　7月の時点で地元市議からの要請もあったが、その土地と9月の陳じようの土地と一致した。土地の特定をした時期、新井氏とのやりとりは、どのようだったのか？→9/18以前に話しを聞いたことはない。

　8/24の当委員会の証言で、土地購入を決断した時期について、9/18に決めたという連合審査会の発言を訂正した。最終的に購入を決めたのはいつか？→駅に近く興味がわいた。9/18以降、説明を受けて1～2ヶ月の間に決断したのだと思う。

　この土地は、海老根市長が取得の判断をして、新井氏に指示したのか、新井氏が、色々条件を整えた上で海老根市長が判断したのか？→後者。

　当委員会を通じて、4つの鑑定結果が出され、一番高いのが1億850万円で、一番低いのが、2,600万円だった。多くの市民がびっくりしている。本当に購入した価格が適正だったのか？→分からない。資格を持った鑑定士が鑑定したと聞いていたので、それを信じていた。

市川委員

　松本氏の土地と認識無かったとの事だが、松本氏の土地という報告を受けた事実は？→ある。

　松本氏は、どういう方か知っていたのか？→親しくは無かったが、知っていた。

　10/10に取得を判断している。新井氏から取得を前提にして一定の考え方を示せとの指示で動いている。市長の指示か？→いいえ。

　市長が判断したのではなく、新井氏から考えを示され、わかったと了承したということか？→その通り。

宮戸委員

　市長選で、説明責任を果たすといっていたが、その通りか？→はい。

　2/5の公開討論会で、公社の土地購入については、議会が全て承認している。と言っていたが間違いないか？→言い過ぎた。一候補者だったので、申し訳ない。

　市長選でも、土地の価格を決めたのは鑑定士なんだと言っていた。小林鑑定士は、今日の尋問で鑑定条件が不備だったと認めている。どう考えるか？→不備とかは聞いていない。今考えると、土地の購入には慎重になるべきだったと思う。

加藤なを子委員

　当委員会で、開発される危険性、緊急性と言うより必要性を感じたと言っているが、なぜ？→駅に近くそう感じた。

原田委員

　1億円の鑑定、間違っていたのか。小林鑑定士を訴えるのか？→審議中であり、間違っていたという結論出れば。

　部下にだまされたという気持ちか？→そういう気持ちはない。

　公社に取得依頼をした責任をどう取るか？→判断できない。

　退職金の返上とか考えているか？→ない。

高橋委員長

　善行自治連の総意を受け止めて購入を決めたとの事だった。経済部から担当が市民自治部に変わるなど、多くの職員も関わってきた。当委員会として一定の結論を出したが、どう感じているのか？→こういった問題を起こして、市民、議会、職員に負担をかけ申し訳なかった。最終、最大の責任者であり、知らなかったとはいえ、申し訳なかった。もっと慎重になれば良かった。心からお詫び申し上げたい。

３．今後について

　今回の百条委員会をもって、実質的な審議は終了となります。今後は、中間報告をベースに最終報告書（案）の作成を行い、協議をした上で、2月議会最終日（3月28日予定）の本会議で報告することとします。

　次回の委員会は、3月1日（木）9:30～　開催し、委員会終了後に、当該土地の現地視察を行います。

以上、報告とします。