2012.2.3 第15回百条委員会

　2月3日　9:30より、第15回「善行地区における地域コミュニティ活動事業用地取得に関する調査特別委員会」いわゆる百条委員会が開催されました。今回は、百条委員会として、土地鑑定を行った結果が出ましたので、その報告と、次回の委員会の進め方について協議しました。内容（抜粋）については次の通りです。

★これまでの不動産鑑定評価額

　土地開発公社依頼→111,987,000円→108,500,000円で取得。

　議員有志による不動産調査報告書（平成22年6月）→42,500,000円

　鑑定評価額に大きな開きがあったことを踏まえて、百条委員会で不動産鑑定評価を「一般財団法人　日本不動産研究所」に依頼し、実施したところ次のような結果となりました。

１．不動産鑑定評価書

　　この評価書は、「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づいて作成されたもので、諸条件は次の通り。

①種別は農地。

②前の所有者が無道路地として取得したときに、認められていた囲繞地通行権（この土地が他の所有者の土地に囲まれているため、公道からこの土地までの通行の権利を有する）により、この土地を農地として利用するために、北東側の通路を無償で通行可能なものとして鑑定。

③価格時点は、平成20年12月1日とし、価格・賃料の種別は「正常価格」。

　以上の条件を基に算出、取引事例比較法を適用して求めた価格、15,400円／㎡～16,200円／㎡から標準価格を16,000円／㎡に設定。竹林部分を含む不整形地の修正－3%を掛け、単価を15,500円／㎡とした。土地の面積1,777.57㎡を掛けた結果、鑑定評価額は27,600,000円と決定した。

　★百条委員会依頼による不動産鑑定評価額→→27,600,000円

２．調査報告書

　調査報告書は、不動産鑑定基準に則らないで鑑定評価をするもので、国土交通省から出されたガイドラインに基づき行われたものです。諸条件は次の通り。

①種別は宅地見込地。

②この土地の北側及び東側の隣接地は、生産緑地に指定されているが、この生産緑地が解除できるものとしての調査。

③この土地は、周知の埋蔵文化財包蔵地を含むが、この要因を考慮しないでの調査。

④価格時点は、平成20年12月1日とし、「開発法のみを適用した価格調査」。

　以上の条件で、この土地を区画割して分譲することを想定し、開発法による価格について、算出した。

　無道路地なことから、開発するには、既存道路への接続が必要。隣接地の一部を買い受けて開発道路（幅員6m）を敷設することを想定するが、1,000㎡以上の開発になる場合、「藤沢市道路審査基準」により、開発区域に接する前面道路を全て6mに拡幅する必要があり、問題が生じる。そのため、開発面積を1,000㎡未満の小規模な開発行為とすれば、要件が緩和され6mへの拡幅は不要となる。よって、開発は3期に分けることと想定した。

　戸建て住宅の売買事例による分譲価格・宅地造成工事費・公道に接続する開発道路部分の用地取得費・販売費及び一般管理費などを算定し、土地価格を求めると、58,800,000円となる。

★ただし、生産緑地の解除には、30年間という期間や相続発生という条件があるため、あらかじめ用地買収の選択ができない。実効性のない条件設定はしてはいけない。鑑定評価基準に基づかないので、調査報告となる。

　次回の百条委員会にのついて

　次回の百条委員会は、2月21日、9:30より開催され、今回の鑑定評価を踏まえて、土地開発公社が、どのような条件を付した結果、1億円を超える鑑定評価額になったのか？鑑定評価依頼の経緯を中心に証人尋問を行うこととなりました。また、今回、鑑定結果を出した、日本不動産研究所の所長を参考人として招致し、評価の内容について、説明を求めることとしました。

「対質による証人尋問」

①奈良氏（当時の財政課課長補佐）×②中島氏（当時の土地開発公社用地補償課長）

③小林氏（公社の依頼を受け鑑定した鑑定士×②中島氏（当時の土地開発公社用地補償課長）

「個人による証人尋問」

④石渡氏（当時の土地開発公社理事長）

⑤海老根市長

「参考人」

⑥横井氏（今回鑑定を依頼した、一般財団法人日本不動産研究所　横浜支所長）

以上、報告とします。

★無道路地の農地評価として27,600,000円という鑑定評価が出ました。しかも、宅地見込評価は、不動産鑑定基準に則ってないことも分かりました。どういう条件をつければ、1億円になるのか？土地開発公社が依頼して出された鑑定評価書の中には、一切条件が付されていません。口頭で、どのようなやりとりがあったのか、次回の委員会で追及できればと思います。